事例1・・・キャッシュフローの改善

(不動産賃貸業T社)
大阪府下で業歴15年、収益ビルを数棟所有し地元信用金庫とも取引関係が深く何ら問題がない不動産賃貸業T社の社長より「収益ビルの老朽化に伴う補修工事の融資を当該収益ビルの融資を受けている信用金庫に打診したところ、収益ビルの家賃収入からの返済が厳しいとの理由で断られた。何とかなりませんか?」との相談を受けた。詳しく調べた結果、以下の内容であった・・・

物件明細
種別 飲食テナント、事務所、1R
構造 鉄筋コンクリート造5階建
築年数 築20年
物件評価額 1億2,500万円
月間家賃 95万円
融資明細
金融機関 A信用金庫
融資内容 @アパートローンAリフォームローン
融資期間 @15年(残12年)A10年(残7年)
借入金残高 @8,550万円A950万円:合計9,500万円
月間返済額 @60万円A15万円:合計75万円

 

3年前に収益ビルを取得し、同時にリノベーションを行った。その時にA信用金庫より取得資金とリノベーション資金を借入れたが、今回エアコン等の付属設備の入替工事を行うためA信用金庫に担保の評価余力を活用して1,500万円の融資を申し込んだが「本件を融資すれば月間家賃で返済が賄えない。」との理由で断られた・・・・というものでありました。
(対策と実行)
本件は金融機関の担保評価は十分あるが家賃収入で返済が賄えなくなるから断られたという典型的な案件で、金融機関としても返済条件を変更(返済期間の延長や返済金額の軽減等)を行ったうえで新たな融資を実行することはしない。そこで@金融機関を変えることA今回の補修工事費も含めた融資返済総額が家賃収入で十分可能にすることに注目し対応を検討。B信用金庫で、取得時のアパートローンとリフォームローンの残高合計9,500万円を1本化し20年融資に、今回の補修工事融資1,500万円を10年融資で合計1億1,000万円を実行。 月間返済額は合計で70万円に軽減に成功。

事例2・・・M&Aの提案

(不動産賃貸業S社と不動産賃貸業O社)
業歴47年の不動産賃貸業者S社は茨木市に収益ビルを1棟保有する不動産賃貸業者で、後継者もいないことから保有不動産を売却し廃業しようと考えていた。一方、不動産賃貸業者O社はS社保有の収益ビルを購入すべく契約の準備を進めていた。そこで・・・S社所有の収益ビルの取得年月日を調べたところ昭和45年4月であり簿価と時価にかなりの差額があることが想定され、このまま不動産取引を行うとS社に譲渡益が発生し、大きな税金が発生することが考えられた。
(対策と実行) S社決算書の提示を頂き担当税理士と具体的な打ち合わせを行いM&Aを提案、O社へも状況説明し両社に理解を得る。 結果、S社株式をO社が買収するM&Aで取引。S社は法人税が節税となり、O社は不動産の登記費用、取得税等が不要となりお互いにメリットがでる結果となった。

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